Tipps zum Immobilienkauf - Verkauf auf den Balearen Inseln Mallorca & Ibiza.

Immobilien kaufen und Verkaufen. Kurzfassung über eine Kaufabwicklung beim Hauskauf auf Mallorca + Ibiza.

Kaufen in Spanien

Immobilienerwerb

Kaufabwicklung

Kaufvertrag

Anzahlung

Finanzierung

Recherche

Steuern

Erwerbs & Folgekosten

Maklercourtage

Gesamterwerbskosten

Notargebühren

Kostenübersicht

Grundbuchamtsgebühren

Anwaltshonorar

Behörde in Palma

Grunderwerbsteuer

Notar und Grundbuch

Aufenthalt in Mallorca

Impressum

Bei uns ist "Kundenservice"nicht nur eine Worthülse oder Frase, vielmehr gilt all unser Bemühen allein dem Zweck, sie rundum zufrieden zu stellen, auch nach dem Kauf einer Immobilie. Wir weisen aber auch daraufhin, das kurzfristige Änderungen in Sachen Immobilienkauf auf Mallorca + Ibiza (Rechtliche und Steuerliche) durch Gesetzesseite her auftreten bzw. kurzfristig vorgenommen werden können.

Daher empfehlen wir einen Steuerberater bzw. Rechtsanwalt
nach eigener Wahl beim Kauf hinzu zuziehen. Sollten Veränderungen auftreten werden wir Sie auch rechtzeitig davon in Kenntnis setzen, spätestens bei einer möglichen Besichtigung vor Ort.

   Immobilienkauf auf den Balearen Inseln.

Was müssen Sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien beachten?
Der Erwerb einer Immobilie in Spanien soll hier kurz skizziert und erläutert werden. (es entbehrt jeder rechtlichen Grundlage durch ständige gesetzliche Veränderungen)

1. Immobilienerwerb in Spanien
Bürger aus Mitgliedstaaten der Europäischen Union (EU) unterliegen beim Immobilienerwerb in Spanien keinerlei Beschränkungen. Sie haben in Spanien generell die gleichen Rechte wie Einheimische. Wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, genießen Sie hinsichtlich des Eigentums wie auch in Deutschland- absoluten Schutz.

2. Kaufabwicklung
Nach spanischem Recht besteht beim Immobilienerwerb kein Formzwang. Selbst mündliche Kaufverträge können zulässig und rechtswirksam sein.
Die Regel in Spanien aber bildet der Abschluss eines contrato privado
, eines privatschriftlichen Kaufvertrages.
Sie sollten eine NIE -Nummer (Steuernummer) beim Finanzamt beantragen sowie ein Konto auf der Insel einrichten wo sie einen Erwerb anstreben.
 

Privatschriftlicher Kaufvertrag
Das Eigentum erhält der Käufer durch Übergabe der escritura publica de compraventa, des notariellen Kaufvertrages. Diese öffentliche Form des Vertrages ist Voraussetzung für die Eintragung im registro de la propiedad, dem Grundbuch. Mit dem privatschriftlichen Vertrag werden alle wesentlichen, den Kauf betreffenden Regelungen vereinbart. Insbesondere wird der Zeitpunkt festgelegt, bis wann spätestens die escritura publica de compraventa ausgefertigt und damit der Besitz übergeben werden soll.

Anzahlung
Gleichzeitig mit Abschluss des privatschriftlichen Kaufvertrages wird eine Anzahlung verlangt. Üblich sind 10 - 15% des Kaufpreises.

Finanzierung
Die Zeit zwischen Abschluss des privatschriftlichen Vertrages und der notariellen Beurkundung wird genutzt, um gegebenenfalls die Finanzierung zu besorgen.

Recherchen
Alle unsere Angebote sind bereits vor Ihrer Besichtigung geprüft; und zwar auf ihre Lastenfreiheit und ob bereits ein Vorkaufsrecht auf diese Immobilie besteht. Um sicherzustellen, dass Sie als Rechtsnachfolger nicht für die Schulden des Vorbesitzers aufkommen müssen, wird die Vorlage verlangt des Vorjahresbelegs der Grundsteuer (IBI) und die der Gemeindeabgaben.

Notartermin und Grundbuch
Drei Tage vor der notariellen Beurkundung fordert der Notar einen Grundbuchauszug an. Mit der Übersetzung des Grundbuchauszuges wird die Immobilie für fünf Tage gesperrt. Würde ein anderer Notar zu dieser Zeit für die gleiche Immobilie ebenfalls einen Grundbuchauszug anfordern, wird dies vom Register mit entsprechendem Hinweis abgelehnt. Beim Notartermin müssen sich Käufer als auch Verkäufer ausweisen. Daraufhin verliest der Notar die vorbereitete Urkunde und vermerkt, dass der Kaufpreis entweder vor der Unterschrift der escritura gezahlt wurde oder in diesem Augenblick erbracht wird. Am gleichen Tage noch sendet der Notar eine Mitteilung über den Kaufvertrag an das Grundbuchamt. Eine Ausfertigung der escritura reicht er dann zur Eintragung im registro de la propiedad nach.


 3. Erwerbs- und Folgekosten
 Die Grundregel lautet: Der Käufer zahlt alles. Auch wenn das Gesetz besagt,dass Käufer und Verkäufer sich über die Kosten einigen müssen.


Gesamterwerbskosten:
Wenn Sie Erwerbsnebenkosten in Höhe von 10 - 13 % je nach Kaufpreis einkalkulieren, kommen Sie in der Regel gut hin und stehen mit Ihren Berechnungen auf der sicheren Seite.

Welche Steuern fallen beim Kauf an?
Neben der oben erwähnten plusvalia fällt eine weitere Steuer an die IVA. Beim Kauf von Privatpersonen (2. Handobjekte) die transmisiones patrimoniales, die so genannte Mehrwertsteuer die ab 1.1.2013 auf 21 % beim Kauf erhöht wurde. Kaufen Sie von einer Privatperson fällt diese Mehrwertsteuer nicht an.

Kostenübersicht (Beispiel)
Die Erwerbskosten, bezogen auf den beurkundeten Kaufpreis, setzen sich wie folgt zusammen:
Neuregelung seit 2012 der Grunderwerbssteuersätze von 7 - 10 %
Grunderwerbssteuer: von 0,00 - 300.000,--Euro 7%
Grunderwerbssteuer   von 300 - 500.000,--Euro  8%
Grunderwerbssteuer   von 500 - 700.000,--Euro  9%
Grunderwerbsteuer    ab   700.000,--Euro           10%

Wann der allgemeine und wann der reduzierte IVA - Steuersatz fällig wird:

21 % allgemeine IVA bei Kauf von unbebauten Grundstücken
10 % reduzierte IVA bei Kauf von Wohnungen oder Häusern ( Änderungen vorbehalten)

Beispiel: Kauf einer Immobilie im Wert 500.000,--Euro.
Ersten 300.000 Euro mit 7%
Restlichen 200.000 Euro mit 8%
Notar- u. Eintragungsgebühren 1 bis 1,5 %

Die jährlichen Folgekosten, bezogen auf den Urkundenwert der Immobilie, setzen sich wie folgt zusammen:

(Änderungen vorbehalten)
Vermögenssteuer ab   0,2 %
Einkommenssteuer ab 1.1 % des Katasterwertes
Grundsteuer 0,4 bis 0,95 % (in Promille) (abhängig vom jeweiligen Objekt und vom Katasteramt)

Wer bezahlt welche Abgaben und Kosten?

1. Maklercourtage:
In Spanien ist es üblich, dass der Verkäufer den Auftrag erteilt, so dass er auch die  entsprechenden Kosten (Maklergebühren) bezahlen muss, dieser normalerweise zwischen 3 und 6 % des Übertragungswertes betragen. Üblich sind 5% des Übertragungswertes.

2. Anwaltshonorar:
Sollten zwecks korrekter Abwicklung der Übertragung Anwälte eingeschaltet werden, bezahlt jede Partei die Gebühren ihres eigenen Anwalts. Sollte sich nur einer der beiden Anwälte um die Vorbereitung der Verträge, die Abwicklungen usw. kümmern, ist es bei unkomplizierten Übertragungen üblich, dass die Parteien jeweils 50 Prozent seines Honorars übernehmen.

3. Notargebühren:
Obwohl in Art. 1.455 des Zivilgesetzbuches vorgesehen ist, dass diese vom Verkäufer zu tragen sind – es sei denn, vertraglich wird etwas anderes vereinbart – ist es in der Rechtspraxis üblich, dass der Käufer den Notar bezahlt.

4. Grunderwerbsteuer: 
Die ab sieben Prozent festgelegte Grunderwerbssteuer (siehe Neuregelung vom 01.05.2012) ist immer vom Käufer zu tragen. Die kommunale Wertzuwachssteuer ist konfliktiv: obwohl das Gesetz vorsieht, dass diese vom Verkäufer zu bezahlen ist, war es bis vor kurzem auf Mallorca üblich, diese Steuer dem Käufer aufzuerlegen. Dies hat sich jedoch in letzter Zeit geändert; derzeit muss bei jeder Übertragung über dieses Thema diskutiert werden. Sollte der Verkäufer in Spanien nicht seinen ersten Wohnsitz haben, besteht die Verpflichtung, fünf Prozent des offiziellen Kaufpreises als Anzahlung für die von ihm zu entrichtende Gewinnsteuer an das Finanzamt abzuführen. Der Käufer ist verpflichtet, diesen Betrag vom Kaufpreis einzubehalten und an die Behörde abzuführen.

5. Grundbuchamtsgebühren:
Diese sind selbstverständlich vom Käufer zu übernehmen, da er ja auch als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.

6. Aufenthalt in Ibiza + Mallorca (Die neue Änderung ab 02.04.07)

Sei dem 02.04.2007 gibt es die Ausländerkarte nicht mehr. Jeder EU Ausländer der länger als drei Monate sich an einem Stück in Spanien aufhält oder lebt muss sich im Ausländerregister eintragen lassen. Das geht in Mallorca nur bei der Nationalpolizei in Palma. Mitzubringen sind der Reisepass und das ausgefüllte Antragsformular. Die Bearbeitungsgebühr kostet ca. 6.70 Euro (Änderung vorbehalten) und muss bei einer Spanischen Bank eingezahlt werden. Für detaillierter Informationen sprechen wir gerne mit Ihnen in einem persönlichen Gespräch. Machen Sie sich unsere ausgereifte Auslandserfahrung und unsere professionelle Vorgehensweise zu nutzen. Wir freuen uns auf eine erfolgreiche Zusammenarbeit.

7.) Ausländerbehörde in Palma de Mallorca -  in diesem Gebäude befindet sich auch die Behörde für das Küstenzonen Gesetz

Oficina de Extranjeros

C/ Ciutad de Querétaro s/n
Polígono Levante
07071 Palma de Mallorca

Tel.: (0034) 971 98 91 70 (Infotelefon)

Fax. (0034) 971 77 03 98

Öffnungszeit: Montag bis Freitag 9.00 bis 14.00 Uhr

Diese Zahlen - Angaben und Informationen dienen nur als Richtwerte
und sind durch Änderungen des spanischen Gesetzes jederzeit möglich.

Immobilienberater Mallorca und Ibiza.

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