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Die in Spanien
zum Verkauf angebotenen Immobilien sind hauptsächlich
Eigentum, keine Erbpacht. Im Allgemeinen wird von spanischen Käufern
(wie auch in Deutschland) keine Erbpacht akzeptiert und daher sind
fast 100% reiner Kauf.
Der Immobilienmakler sollte das
Grundbuch einsehen und die Eintragungen prüfen. Hieraus ist ein
grosser Teil der unter Umständen vorhandenen Belastungen
ersichtlich, wem die Immobilie tatsächlich gehört ecetera, und
andere wichtige Daten. Bei einem Kauf von Privat sollten Sie dies
unbedingt von einem Rechtsanwalt prüfen lassen, um unliebsame
Überraschungen zu vermeiden.
Käufer sollten auch auf
folgendes Acht geben:
a) Afektierungen
(Afectado) sind nicht aus dem Grundbuch ersichtlich. Zu erfahren
im Stadtbauamt.
b) Öffentliches Land kann nicht
so einfach verkauft werden.Wenn das Grundstück ans Meer oder andere
bestimmte Anwesen grenzt, können die Rechte (auch wenn es sich um
eine "Baulücke" handelt) entsprechend beschnitten sein. Prüfen Sie
dies mit einem Anwalt oder besprechen Sie mit einem ortsansässigen
Notar, welche Schritte notwendig sind und was beachtet werden
muss.
c) Nutzung: Das Eigentumsrecht scheint in
Spanien überreguliert zu sein. Wohnimmobilien können fast nie in
Gewerbeimmobilien umgewandelt werden, ebensowenig umgekehrt. Jede
Immobilie hat eine bestimmte Verwendung und jegliche Änderung muss
von der Stadtverwaltung und der Eigentümergemeinschaft genehmigt
werden.
d) Kauf von einem
Nichtgebietsansässigen kann zum Albtraum werden, wenn man nicht
vorsichtig ist. Versteckte Belastungen und Schulden von
Versorgungsbetrieben, nicht bezahlte Abgaben sowie die Anwendung der
entsprechenden Gesetze (z. B. "retención de no residentes") können
für den Käufer ein grosses Problem werden. Holen Sie sich fachlichen
Beistand!
e) Mietverträge sind in Spanien nicht
immer ordnungsgemäss bei den entsprechenden Behörden registriert,
nur ein Bruchteil ist im Grundbuch eingetragen. Eingesessene Makler
mit Erfahrung können dies prüfen und so für Sicherheit
sorgen.
Kleine nützliche Tipps bei grossen
Zweifeln
1.- Fragen Sie Ihren Makler nach einer
geringen Finanzierung über eine ortsansässige (wichtig!) Bank, auch
wenn Sie bar bezahlen möchten. Die Bank wird alles sehr genau
prüfen, bevor sie eine Hypothek vergibt. Dies kann eine gute
Absicherung gegen möglich vorhandene Risiken bei der in Frage
stehenden Immobilie sein!
2.- Im Falle einer grossen
Immobilie: Wenn Ihnen das Anwesen gefällt, Sie aber doch noch
grosse Zweifel hegen, zögern Sie nicht, offen mit Ihrem Makler zu
sprechen. Schlagen Sie übergangsweise einen kurzfristigen, notariell
ausgefertigten Mietvertrag mit Kaufoption vor. Auf diese Art
gewinnen Sie genügend Zeit, alles sorgfältig zu prüfen und sich vom
Kaufobjekt zu überzeugen.
Kosten einer normalen
Kaufabwicklung:
* Notarkosten ("Honorarios de
Notario"): circa 0,4 bis 0,8 % vom Kaufpreis
*
Maklerhonorar: ist oft bereits im Preis
enthalten
* Grunderwerbsteuer ("ITP"): 7% (in
Katalonien)
* Bei neuen Immobilien: MWSt 7%
bei Wohn- bzw. 16% bei Gewerbe-Immobilien
* Grundbucheintragung
("Aranceles del Registro"): circa 0,5 %
*
Steuern auf öffentliche Beurkundungen ("AJD"):
circa 1 bis 2%
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Abgaben und Unterhaltskosten:
* IBI -
jährliche Grundsteuer.
* Eigentümerumlage (vielfach auch bei
Häusern)
* Hausrat-, Einbruch-,
Wasserschadenversicherung
* Stromverbrauch (üblicherweise
ca. 10,-- €/Monat)
* Wasserverbrauch (üblicherweise ca. 8,--
€/Monat)
Veränderungen jederzeit durch
Gesetzeslage möglich. Diese Informationen stellen keine
Vertraglichen Grundlagen dar. Kontaktieren Sie uns, falls Sie weitere Fragen haben!
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